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企业拆迁补偿的法律实务探析
2012-11-20 10:56:27 来源：
摘要：在中国式拆迁的大背景下，无论是作为单独个体的公民，或是作为团体的企业，都无一幸免，没办法独善其身。“强拆”、“民告官”，如今被贴上这样标签的不是老城区的拆迁上访户，而是上市公司A股份有限公司（以下简称“A公司”）。那么在这场拆迁中，作为被拆迁户的A公司应该得到怎样的拆迁补偿款呢？笔者以此为例，并结合多年的从业经验和相关法律法规对企业拆迁补偿作简要的探析，以期对现今的企业拆迁维权有所裨益。
【前言】
企业拆迁补偿包括哪些项目
在实践中，企业拆迁补偿项目主要是四块: 一是房产价值补偿；二是设备设施补偿；三是停产停业补偿；四是搬迁奖励补偿。笔者在此对这四项做一下几点简要分析。
〈一〉、房产价值补偿
主要由房产和土地使用性质决定；企业房产用途一般是工业厂房和仓库，但也有部分住宅和办公房，具体以房产证登记为准;土地使用性质也一般是工业用地。所以房产价值基本比较固定,对此弹性空间不大。基本以拆迁部门指定的房地产评估有限公司评估价值为参考值。
〈二〉、设备设施补偿
企业拆迁在这方面的争议最大.主要是由于以下几个原因：①是政府拆迁政策和一般操作规程对此项目是适当补偿，而不是充分补偿；②是没有中介机构能够进行专业评估,无法出具评估报告；③是被拆迁方无法提供大量详细的损失资料； 所以虽然现在已有拆迁单位委托资产评估有限公司进行此项目评估，但评估价值与企业实际损失差距较大。
〈三〉、停产停业补偿
在国内处理上有不同标准。有些省份补偿标准是每平方米300-400元，有些省份是一半，有些省份是没有补偿.属于可以协商部分。
〈四〉、搬迁奖励补偿
此类补偿根据各个项目不同，提供的奖励有多有少，在具体的案件中这方面的可操作性还是很强的，这主要取决于企业所采取的维权策略。
另外，在我所代理的企业拆迁案中，无形资产的补偿争议是最大的，一般在实践操作中比较困难。理论上是存在的，但举证和认可有比较大的难度，基本上是通过上述四项进行补偿补偿的。但是如果有专业的拆迁律师的介入，无形资产的补偿也是行之有效的方法。而且就笔者所知，一个企业最大的财富可能就是的无形资产，而这个和企业的所在密不可分。因此笔者认为企业拆迁补偿中理应获得无形资产的补偿。
【案例回顾】
那么在实践中，企业在遇到拆迁中其拆迁补偿包括哪些以及企业该如何获得合理的补偿，而使企业的利益最大化呢？最近闹得沸沸扬扬的A公司大连分公司厂房被强拆的案例就是一个很好的能充分说明这个问题的案例。
A公司大连分公司位于大连市某区B工业园内。2011年5月1日起，大连分公司正在使用的部分厂房被大连B公司（以下简称“B公司”）强制拆迁。此次强拆行为是在执行大连市人民政府的土地收储计划。但是在此之前，A公司作为实际使用经营者却并未被告知拆迁之事。
突如其来的拆迁给公司造成巨大损失。A公司2011年7月初披露的停产公告显示，大连分公司因拆迁造成的被迫停产将给公司带来资产减值和每月约200万元的营业收入损失。反映到业绩上，则是直接导致A公司2011年净利润预亏。
由于大连分公司厂房已经被拆迁，上述政府文件和信息是否公开将直接导致评定大连分公司厂房拆迁是否合法，及A公司如何得到补偿，对A公司有重大利害关系。拆迁补偿款已被B公司获取，其中也包括其应得的拆迁补偿金。
2005年，大连B公司正式入主A公司。2011年，这对合作伙伴却因转让A公司资产，其中主要就是土地资产的问题，上了法院。为讨回补偿款，A公司迫切需要了解厂房拆迁及其补偿的具体情况和明细，并向B公司主张权利。
A公司作为权利人，从2011年5月10日起分别以口头、书面和网上申请方式向大连市人民政府相关部门申请公开有关A公司大连分公司厂房拆迁、土地征收的政府文件、批文和拆迁补偿等详细情况的书面文件，但至今，大连市人民政府没有书面向A公司进行公开或告知。因此，公司对大连市人民政府提起行政诉讼，要求其公开和告知上述有关文件等。
【案例剖析】
企业拆迁补偿的范围
正如上文所言，在实践中，就A公司厂房被强拆的补偿又包括哪些呢？
〈一〉A公司的拆迁中大连分公司的厂房的被拆迁，其补偿应当包括厂房即房产价值补偿，而房产的价值取决于房产所处的地理位置、使用年限和当地房产价格等多方面因素组成。
〈二〉A公司的拆迁案中对于其大连分公司因为拆迁而造成的设备设施的补偿也应当考虑在拆迁补偿之内。设备设施的补偿款会优先考虑该设备在拆迁当时的市场价格及其使用年限和现状等，同时购入时的发票所显示的价格也是参考点之一。企业拆迁中设备的搬迁等费用也会考虑其中，这一点应该特别注意。
〈三〉、虽然在国内对停产停业补偿处理上有不同标准，但这属于可以协商部分。近日，A公司曾发布了其2011年业绩预告，并预计2011年度公司将亏损。而原因便包括大连分公司因大连B工业园停电停水，被迫停产，以及计提资产减值损失，导致大连分公司亏损。同时A公司公司批露“由于大连分公司正在使用的部分厂房被强制拆迁。”在A公司大连分公司的这起拆迁案中自然应当包括停产停业的补偿。
〈四〉、显然在本案中搬迁奖励补偿已经被B公司现行拿走，但是A公司依然有权利主张这部分的赔偿，但这也主要取决于企业所采取的维权策略。
【律师观点】
对于此类案件我认为，若房屋使用方A公司与B公司的房屋租赁合同尚处于有效期内，A公司有权事先知道拆迁计划，并追索一定的补偿款。但通常情况下，土地收储计划一般是由地方市政府授权地方国土资源局具体实施，A公司所应针对的被告方是签署拆迁文件的相关部门，而未必是大连市人民政府。因此，上述诉讼能否正常进行有待商榷。
诚然作为一家财大气粗的上市公司，A公司却因为拆迁被停电停水，被迫停产，而导致亏损，尚且不能在拆迁的乱世之中，独善其身。对于许多中小企业来说如何打好“拆迁维权”这场硬仗更是尤为重要。以下笔者结合本人所代理的数百起企业拆迁案，就企业在面临拆迁时如何获得合理的拆迁补偿，使企业的利益最大化，提出几点建议：
〈一〉、遇到征收拆迁及时聘请专业律师
一般作为企业都会有自己的常年法律顾问，但拆迁专业性非常强，一般常年法律顾问很难掌握代理技巧，所以在拆迁中聘请拆迁专项法律顾问就非常有必要。A公司的拆迁案中其实早在2008年，作为B工业园经营者的大连B公司即知道大连市人民政府准备对包括原告在内的B工业园进行拆迁，并对A公司大连分公司工厂进行了评估，向大连市政府申报了拆迁补偿金。而目前大连B公司已经得到了巨额的拆迁补偿费，其中也包括A公司应得的拆迁补偿金。但是A公司却似乎被蒙在鼓里，一无所知。正如A公司它即使拥有自己的常年法律顾问，为何在拆迁发生后时隔多年才幡然醒悟去起诉拆迁方要求拆迁补偿呢？很显然问题就出在A公司在拆迁发生时没有及时聘请专业的拆迁律师以至于维权举步维艰，处于现在这个被动状态。
〈二〉、在专业律师的指导下及时收集相关证据
无论在什么样的案件中，证据是最好的证明武器，企业拆迁维权案也不例外。专业律师的及早介入，可以更好的收集证据，增强拆迁维权胜诉的几率。可以说。律师介入的越早，企业拆迁维权的可能性越大，企业利益越能得到最大化。笔者曾代理安徽两家企业因当地政府修路的拆迁案件，其中一家是内资企业、一家是台资企业，是当时政府招商引资引进当地的工业园区的，土地证因为工业园区整体审批问题一直没有发放，在拆迁中政府有关部门就认定是违法用地，两位企业总裁也非常气愤，但在当地却有理说不清。于是他们来北京找到我后，我帮他们调取相关证据后，发现当地政府修路也没有办理任何合法有效的立项、规划、用地等手续，掌握这些证据后我们再和当地政府交涉时，政府态度发生了180度的大转弯。经过数次谈判，最终两家企业在我的帮助下获得比原标准高三倍多的补偿，其中一家企业还获得了当地政府另行安排厂房用地。
〈三〉、用法律的智慧保护自己的权益。
石家庄两位企业的总裁共同购买了一套商业楼，位于火车站附近的黄金位置，建设不到八年，就被石家庄市人民政府一纸公告给征收了。补偿价格也明显低于市场价格，而且不允许回迁。这个案件政府文件是比较全的，律师代理后，发现石家庄市政府作出的征收文件存在明显错误，经河北省人民政府认定撤销了市政府的征收文件，维护了两位当事人的合法权益。
所以我们企业在遇到拆迁时，不仅是看政府文件是否齐全的问题，更重要的要从专业角度分析其文件是否合法。当然这两方面的专业性也相当强，需要有专业的律师协助下，才能找到拆迁方的违法点，并以此维护企业等被拆迁方的合法权益。
〈四〉、企业要保留好日常经营有关的财务票据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”。停产停业损失补偿与房屋被征收前的效益是直接挂钩的，保留好证据以防止由于相关证据缺失而造成损失。
【相关延伸】
在企业拆迁时，如果能确定企业拆迁补偿的范围，自然就能将企业的拆迁补偿落到实处，以使企业利益实现最大化。而在现实的操作中，拆迁方处于自身利益的考虑和现实的拆迁现状，加之对法律规定认识方面的欠缺，往往不会充分考虑到作为被拆迁方企业的利益，甚至于侵害企业的拆迁利益。作为被拆迁方的企业而言，这一部分维权却是最复杂的而最为关键的。
不容忽视的一点是，企业在遇到拆迁时如何能够确定补偿的范围，对于维护拆迁中企业的合法权益至关重要。而这需要法律和作为被拆迁方的企业以及相关专业拆迁律师的鼎力合作。
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